Как государство изменило рынок ипотечного кредитования
Усилия государства и темпы внедрения госпрограмм переформатировали отечественную ипотеку. Тем не менее, приобретение жилья в кредит все еще остается проблемой для многих категорий населения.
Концентрация в одних руках
За последние пару лет государство сконцентрировало в своих руках значительную долю ипотечного кредитования, а вместе с ней – и задачу обеспечения граждан собственным жильем. Во всяком случае, таковы заявленные цели. Еще в конце 2016 правительство утвердило государственную программу «Нурлы жер», продленную до 2025 года. Эта программа должна расширить выбор доступного жилья за счет дешевой ипотеки и аренды, а также развивать жилищное строительство.
Как считают эксперты, сегодня выработаны все механизмы государственной ипотеки, однако их оптимальность пока под вопросом. Кроме бывшего Жилстройсбербанка (ЖССБ), на который приходится основная часть займов, их также выделяют Казахстанская ипотечная компания (КИК) и Казахстанский фонд устойчивости, сменивший ипотечную компанию «Баспана». Также ЖССБ с помощью субсидированных государством депозитных ставок дает возможность относительно быстро накопить первоначальный взнос.
В прошлом году задействованные в «Нурлы жер» дочерние компании холдинга «Байтерек» объединились в «Единого оператора жилищного строительства». Как сообщается, в будущем он станет полноценным девелопером, занимающимся массовой застройкой, а также решающим инженерные, социальные и коммерческие вопросы на жилищном рынке. ЖССБ был переименован в «Отбасы банк» и наделен множеством новых полномочий, что, согласно официальной позиции, сделано для упорядочивания управленческих функций.
В конце февраля 2021 года министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов заявил о том, что очередников на жилье от акиматов передадут «Отбасы банку». По словам министра, основной принцип работы «Отбасы банка» будет направлен на повышение доступности жилья, особенно для социально уязвимых слоев населения.
«На базе «Отбасы банка» будет создан «Центр по обеспечению жильем», который будет централизованно осуществлять ведение, постановку и учет всех нуждающихся в жилье, а также распределение жилья по дате постановки в соответствии с лестницей доступности жилья. База «Центра по обеспечению жильем» будет интегрирована с государственными базами данных физических лиц. Повторное включение в базу не допускается, граждане могут участвовать в государственных программах только один раз», — пояснил Бейбут Атамкулов.
Для реализации механизма субсидирования арендной платы предлагается усилить полномочия «Отбасы банка». В данном механизме будет задействован единый оператор жилищного строительства, который сформирует пулы арендного жилья и будет управлять жилищным фондом, заключая договоры с арендаторами.
Кроме прочего, министерство предлагает дополнительные меры по развития жилищного строительства. Это формирование пулов арендного жилья и стимулирование создания частных социальных фондов недвижимости; привлечение рыночного фондирования (депозиты населения, пенсионных накоплений) и субсидирование расходов по займу. Есть идеи также внедрить механизм проектного финансирования частных застройщиков, рейтинг строительных компаний по долевому строительству и ужесточение ответственности недобросовестных застройщиков.
Ипотека на подъеме
Нужно отметить, что в 2020 году в рамках программы «Нурлы жер» введено в эксплуатацию 15,3 млн квадратных метров жилья, на 16,8% больше, чем в 2019 году.
Кроме того, по данным Нацбанка, на январь 2021 года объем выданных жилищных ссуд достиг 2,37 трлн тенге. В 2020 году эта сумма составляла 1,7 трлн тенге, а на начало 2019 года – 1,3 трлн тенге, то есть за три года показатель увеличился более чем на 1 трлн тенге (82,3%).
Наибольший прирост по займам зафиксирован в Нур-Султане – 657,3 млрд тенге (97,8%), Карагандинской области – 140,6 млрд тенге (95,5%) и в ВКО – 140 млрд тенге (86,6%).
Также позитивная динамика сохраняется в Алматы – 563 млрд тенге и в Актюбинской области – 124 млрд тенге.
Переходя к обзору ипотечных госпрограмм, напомним, что с начала текущего года граждане могут использовать часть пенсионных накоплений для покупки жилья, погашения жилищного кредита или внесения первоначального взноса за квартиру. Это новшество также возникло с подачи государства и уже привело к значительным изменениям на рынке.
Льготы, но не для всех
Сегодня в Казахстане представлен целый ряд государственных ипотечных программ.
7-20-25
Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры. Ставка – 7% со сроком до 25 лет. Воспользоваться данной программой могут казахстанцы с доходом выше 3,1 прожиточного минимума (на 2021 год – более 106,3 тыс. тенге). Максимальная стоимость жилья для Нур-Султана, Алматы, Актау, Атырау, Шымкента составляет 25 млн тенге, для Караганды – 20 млн тенге, для других регионов – 15 млн тенге. Купить квартиру можно только на первичном рынке.
5-20-25
Приобретение жилья также предполагается лишь на первичном рынке. Первоначальный взнос составляет 20% со сроком до 25 лет. Ставка – 5%.
Шанырак (5-10-20)
Программа предназначена для очередников. Рынок – первичное жилье, срок кредитования – до 20 лет, первоначальный взнос – 10%. Ценовые ограничения: по объектам частных застройщиков – не выше 12 млн-18 млн тенге, по кредитному жилью, построенному акиматами, – не выше 160 тыс.-240 тыс. тенге в зависимости от региона. Доход на одного члена семье не должен превышать 3,1 прожиточных минимума.
Бакытты отбасы (2-10-20)
Программа разработана для многодетных, неполных семей и семей с детьми-инвалидами из числа очередников. Ставка – 2% годовых со сроком до 20 лет. Максимальная сумма кредитования в зависимости от региона от 10 млн тенге до 15 млн тенге. Программа распространяется на первичный и вторичный рынки. Доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать двух прожиточных минимумов в месяц (68,6 тыс. тенге).
С нового года для «Бақытты отбасы» предельный порог уровня прожиточного минимума (ПМ) изменен с 2 до 3,1 ПМ за последние 6 месяцев на каждого члена семьи. С 1 января 2021 года ПМ равен 34 302 тенге, то есть доход должен быть не выше 106 336 тг на одного члена семьи.
Баспана Хит
Как отмечается, программа не является государственной. Это собственный продукт ипотечного кредитования первичного и вторичного жилья от организации «Баспана», оператора госпрограммы «7-20-25». По «Баспана Хит» можно приобрести жилье стоимостью от 15 млн до 35 млн тенге. Срок займа – до 15 лет. Ставка вознаграждения зависит от уровня базовой ставки +1,75%. Первоначальный взнос – 20%.
Орда
Программа кредитования «Казахстанской жилищной компании» (бывшей КИК) для физилиц на приобретение квартир через банки-партнеры. Сумма займа – от 1 млн до 65 млн тенге в Алматы и Нур-Султане; от 1 млн до 40 млн тенге – в других городах. Срок займа – до 20 лет. Ставка вознаграждения – от 12%. Первоначальный взнос – от 30%. Возможность замены первоначального взноса дополнительным залогом.
Помимо перечисленных программ, существуют также госпрограммы арендного жилья с выкупом или без такового. Эти программы обычно предназначены для многодетных семей, очередников акиматов, работающей молодежи, медиков, учителей и т.д.
Как видно из обзора, далеко не все категории населения могут претендовать на жилье по сниженным ценам. Назвать жилье по социальным госпрограммам дешевым не поворачивается язык, так как для большинства казахстанцев и эти суммы труднодостижимы. Кроме того, пресса и эксперты фиксируют массу случаев, когда из-за слишком жестких требований и бюрократии условно дешевое жилье не могут купить и льготники.
Как подчеркивают депутаты Мажилиса, несмотря на высокие темпы жилищного строительства, очереди на социальное жилье не уменьшаются, а где-то даже растут. Есть и проблема отсутствия официального дохода у значительных групп населения, от участия в программах они сегодня отрезаны.
Также многих смущает ограничение выбора только первичным рынком. В крупных городах государственное жилье строится, как правило, на окраинах, где нет необходимой инфраструктуры. Проживание чуть ли не в голой степи – отнюдь не предел мечтаний даже для обездоленных. Кроме того, накоплено множество примеров некачественности новостроек, зачастую они начинают разваливаться еще до сдачи в эксплуатацию.
Всем, кто не попал в льготные категории, или не желает брать, что дают, по-прежнему остается коммерческая ипотека. Этот сектор, по мнению экспертов, от серьезного проседания сохраняет концентрация госпрограмм на первичном рынке жилья. Банкиры выражают беспокойство: госпрограммы работают по нерыночным механизмам, что вынуждает БВУ искать различные способы сохранить конкуренцию.
Госпрограммы вдувают пузырь?
Основной проблемой аналитики и депутаты Мажилиса считают стремительно надувающийся ценовой пузырь. Последствия перегрева жилищного рынка мы наблюдали воочию, причем с самыми неприятными из них – замороженными стройками и «обманутыми дольщиками» — государство боролось лет десять.
Сегодня ипотечные госпрограммы, а также использование пенсионных накоплений, вызывают спекулятивные настроения, уверены депутаты. «Прошу правительство и Агентство по защите конкуренции принять действенные меры по ограничению роста цен на жилье, провести анализ причин повышения цен на жилье и работу по выявлению фактов антиконкурентного поведения на рынке жилья. Также необходимо установить предельные цены на квадратный метр жилья по всем государственным ипотечным программам и предусмотреть обязательства строительных компаний по развитию отечественного производства и импортозамещения строительных материалов при получении мер господдержки», – заявил в феврале мажилисмен Аманжан Жамалов.
По его мнению, выгода от субсидирования ставки госпрограмм теперь достается застройщикам, но отнюдь не покупателям. «Создается искусственный ажиотаж: «Типа покупай сегодня – завтра будет дороже!» Хотя на самом деле жилья на рынке достаточно. Темпы строительства бьют рекорды, новые дома растут как грибы после дождя. Представляется, что кто-то хочет элементарно воспользоваться ситуацией и хорошо заработать, как говорится, «по-легкому», на обычной спекуляции, сводя на нет все усилия государства снизить градус социальной напряженности и реально помочь населению в решении наболевшей жилищной проблемы», – отметил депутат.
Таким образом, безусловно прогрессивная реформа, призванная вернуть жилищный сектор в цивилизованное русло, без должного контроля и корректировки может обернуться непредсказуемыми последствиями.
