Не угробит ли ОСИ жилищный фонд?

Переход от КСК к ОСИ может усугубить проблемы собственников квартир и усилить социальное недовольство.

Затевая реформу управления жилищным сектором, в правительстве уже хронически не учли реальность. Как полагают эксперты, принцип «один дом – один ОСИ» потенциально тупиковый, поскольку грозит ростом тарифов и снижением качества обслуживания.

В реальности, кроме того, существуют ветхие дома, чьи жители не потянут груз расходов. Существуют также долги, неплательщики, как минимум, фактор разделения придомовых участков на четыре-пять ОСИ. Помимо сказанного, в идеале ОСИ подразумевает такой уровень самоорганизации, на который современные казахстанцы не способны. Тот, кто станет это отрицать, никогда не пробовал загнать жильцов на общее собрание.

Учитывая, что реформу КСК внедряли много лет, и она, даже по мнению чиновников, до сих пор не заработала, нет никакой гарантии, что реформа ОСИ не отбросит нас в коммунальный каменный век. А еще создается впечатление, что в правительстве успели забыть, с какими издержками проходил переход к КСК, иначе они бы не спешили ломать то, что позволяет худо-бедно держаться на плаву.

На колу мочало – начинай сначала

Жалобы на работу КСК, точнее, ее отсутствие, всегда поступали вагонами. По официальным утверждениям, недовольство граждан деятельностью кооперативов и подтолкнуло правительство к реформе. Особенно тяжелая ситуация складывается в проблемных домах: слишком старых, прогнивших от крыши до подвала, напротив – слишком новых, построенных с нарушением всех мыслимых норм. Когда течет крыша, а КСК ничего не делает для ее починки либо, собрав деньги, кормит обещаниями, люди отправляются искать правду в акимат.

По мнению специалистов, переход к ОСИ – еще одна попытка снять с государства ношу коммунального фонда. Во всяком случае, в январе 2020 года, когда в силу вступил закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», такие надежды активно выражались.

Согласно документу, казахстанцы вместо КСК должны выбрать форму управления домом – объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ) многоквартирного дома. Как уже говорилось, главный принцип изменений «один ОСИ – один дом». Для создания ОСИ нужно зарегистрировать юридическое лицо, некоммерческую организацию. На собрании необходимо избрать председателя сроком на один год.

Другая форма управления домом – простое товарищество – предполагает выборы физического лица. Избранный будет действовать на основании доверенности, выданной всеми собственниками квартир и нежилых помещений. Кроме этого, жильцы могут передать функции управляющей компании или управляющему многоквартирным жилым домом. По новым нормам, в каждом доме должен быть свой совет, в него войдут не менее трех собственников дома (не председатель ОСИ). Совет в теории осуществляет контроль за деятельностью ОСИ или доверенного лица простого товарищества.

Помимо сказанного, расширяются «полномочия» жильцов. Например, они должны будут открыть специальный счет в банке для сбора на капитальный ремонт. При накоплении 50% от необходимой суммы, можно подать документы на получение займа в банке. В документе также упоминается понятие целевого взноса. То есть при аварийной ситуации на собрании собственников должен быть поднят вопрос о сборе средств на устранение. Акимат же обязан обеспечить включение в состав общего имущества земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания дома.

К концу весны этого года по городам и весям прокатилась легкая паника, поскольку с 1 июля 2022 года КСК в Казахстане должны были прекратить свое существование. Представители акиматов вовсю рассказывали о том, как плохи КСК и как хороши будут ОСИ. Дескать, и прозрачности у кооперативов никакой, и громоздкие они, так как охватывают обычно несколько домов, и засилье председателей наблюдается, и неэффективность.

От внимания ускользал момент, хорошо памятный тем, кто застал начало первой реформы. Тогда вокруг размеров КСК было сломано много копий, и опытным путем удалось установить, что при прочих равных условиях, крупный в разумных пределах кооператив справляется с обслуживанием лучше, чем отдельный дом. Разумеется, если председатель лишь ворует, тотально игнорирует потребности жильцов, тут уже ничем не поможешь.

Новые нормы подразумевают, что жители обязаны вникнуть в юридические и технические тонкости функционирования своих домов. Так как большинство на этот подвиг не способны, акиматы обещали при создании ОСИ бесплатно направлять на собрания представителей жилищного управления. Отмечалось также, что, если ОСИ не будет регулярно отчитываться перед доверителями, они могут обратиться в акимат.

В официальных источниках отмечалось, что ответственность за игнорирование законодательных поправок не предусмотрена, однако собственникам будет проблематично проводить ремонт и начать отопительный сезон.

К лету этого года уже появились сообщения о том, что некоторым домам (где 8–10 квартир), возможно, разрешат не организовывать ОСИ или объединят несколько домов. В противном случае жильцы попросту не смогут содержать свой дом. Даже одно это отступление уже говорит о непродуманности реформы.

Ты в КСК или в ОСИ?

Большинство казахстанцев едва ли ответят на этот вопрос. Как и всегда, реформа сопровождалась минимумом разъяснительной работы, что закономерно привело к недоумению и раздражению. Напомним, что в середине 90-х годов, при старте реформы КСК тоже считалось, что сейчас жильцы организуются, вытащат из неведомых хранилищ кристально честных и грамотных председателей, после чего наступит золотой век коммуналки.

На практике же оказалось, что граждане начинают проявлять активность только в случае проблем вроде текущей крыши, а организовать, например, общее собрание жильцов 50-домного КСК нереально физически – для этого понадобилось бы арендовать центральный стадион. О трудностях, возникших 20 лет назад, не мешает вспомнить и сегодня. Заставшие прошлую реформу отлично помнят, что в результате территориальным администрациям пришлось контролировать каждый шаг правления кооперативов, иначе огромные массивы могли остаться без тепла, света, воды и уборки мусора. Есть данные и о том, что размеры целевых взносов также регулировались централизованно.

Тем не менее, акиматы бодро взялись внедрять новую реформу. Цифры поражают оптимизмом и привычной неточностью.

В мае этого года, в частности, администрация Алматы заявила, что в мегаполисе создано 3126 ПТ и 857 ОСИ. Всего же переходу подлежат 7100 из 8900 многоквартирных домов. Также в марте Telegram-канал Министерства индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) РК опубликовал следующие данные: в стране организовано 35806 объединений собственников имущества и простых товариществ, что составляет 71% от всего многоэтажного жилого фонда.

Сильнее всего КСК отступили в Шымкенте, Акмолинской, Жамбылской, Костанайской, Туркестанской областях. «Новые формы управления многоквартирными жилыми домами работают по принципу «одно объединение собственников имущества – один счет». Так обеспечена прозрачность использования собранных средств жителей. Средства направляются только на управление и содержание конкретного многоквартирного жилого дома», – заверили в МИИР. В целом, по сведениям правительства, переход на ОСИ должны осуществить 50427 домов.

Закономерно, что замести «под ковер» все нестыковки не удалось. Отметим, что в январе прошлого года в Алматы было создано лишь 7% ОСИ, о чем сообщали в акимате. Как пояснили в жилищном управлении, в городе столкнулись с нежеланием КСК передавать новым объединениям документы, в том числе финансовые отчеты. Вмешаться в процесс акимат не смог.

«Примерно 30% отказов есть. У нас по закону на истребование документов нет полномочий, разрешается только через суд. Мы помогаем тем, кто приходит, на КСК выходим, пока не получается», – разъясняли в администрации.

Чиновники также рассказывали, что им приходится выезжать на разделение общих дворов между ОСИ. Получится ли у жильцов самостоятельно обслуживать придомовые территории (уборка, деревья, постройки, тротуары) вопрос пока открытый.

Также в акимате жаловались на то, что лишь небольшая часть ОСИ реально приступили к работе. В ноябре 2021 года в Алматы организовали 609 объединений собственников имущества и 2182 простых товариществ. Но, по словам сотрудников администрации, жители «реформированных домов» по-прежнему заключают договоры с КСК, которые их обслуживали раньше.

Тут во весь рост встает очередной болезненный вопрос – неизбежный рост тарифов. «В первую очередь, жители не уверены в себе. Здесь нужен опыт. Возможно, они параллельно будут обучаться управлять домом. Чтобы самостоятельно содержать свой дом, требуется время, утверждение тарифа. А если они будут обслуживать один дом, то придется повышать тариф, а они этого не хотят, поэтому они остаются на ранее утвержденных тарифах КСК», – объяснял руководитель отдела жилищной инспекций и модернизации жилья управления жилищной политики Алматы Жандос Кайырханов. Как сообщалось, по результатам обращений создали группу для разработки минимальных тарифов.

Кроме того, акиматам пришлось просить как-то наказывать председателей КСК, отказывающихся передавать документы. По последним сведениям, на таких волюнтаристов будут налагаться штрафы. А в некоторых городах угрожали не ремонтировать дворы жителям, не желающим переходить в ОСИ.

Летом прошлого года свою лепту в хаос внес и бизнес, очень часто размещающийся на первых этажах жилых домов. Отметим, что проблема неизвестно кому поступающих платежей от арендаторов поднималась все годы существования КСК. Весьма обоснованно жители подозревали – эти средства частично оседают в карманах председателей, а частично передаются по коррупционной цепочке.

Так вот, бизнесмены Нур-Султана заявили, что не хотят зависеть от ОСИ и предлагают создать институт «коммерческого кондоминиума». По словам предпринимателей, они часто сталкиваются с необоснованными требованиями со стороны КСК и ОСИ, в результате возникают дополнительные поборы, убытки и конфликты. Бизнесмены предложили внести изменения в систему жилищных отношений, разделив управление жилыми и коммерческими помещениями. Это еще один момент, требующий дополнительного прояснения.

Однако самым важным остается страх перед резким ростом тарифов и возможным коммунальным коллапсом. В прошлом году «31-й канал» сообщил о том, что в Караганде около 80% жителей не хотят переходить с КСК на ОСИ. Как рассказала телевизионщикам одна из старших по дому, если сейчас жители платят от 15 до 35 тенге с квадратного метра, то с переходом на ОСИ тариф может вырасти до 100 тенге. Это огромная нагрузка на домашний бюджет.

Кроме того, нельзя забывать, что жильцам придется платить за обслуживание счета в банке, услуги бухгалтера, выплачивать налоги и зарплату председателю. Едва ли в угоду вполне справедливой, но неосуществимой в наших условиях прозрачности нужно вогнать население в окончательное безденежье.

Казнь откладывается

Единственный хороший момент реформы, пожалуй, заключается в том, что ее отложили до 1 июля 2023 года. В середине прошедшего июня депутаты Сената вернули в Мажилис законопроект с поправками по переходу ЖК на новую форму управления объектами кондоминиума.

Реформа, мягко говоря, была плохо продумана, что традиционно выяснилось лишь в ходе ее практического осуществления. «Это связано как с объективными обстоятельствами, так и с рядом организационных ошибок. Объективные обстоятельства заключаются в том, что все два года проведения реформы пришлись на период пандемии: действовали ограничения на организацию собраний. Фактически ОСИное гнездо расшевелили только недавно. Однако большая часть проблем возникла из-за организационных ошибок. Имела место недооценка сил устоявшихся форм управления домами, а также самих жильцов. Был исключен сам факт того, что есть положительный опыт работы КСК и ПКСК. Подзаконная нормативно-правовая база реформы формировалась по ходу. В итоге каждый документ обрастал тупиковыми кейсами и проблемными вопросами, которых накопились десятки, – процитировала пресса слова депутата Мажилиса Екатерины Смышляевой.

Депутат также добавила, что статистика центра ЖКХ не соответствует реальному количеству созданных новых форм управления, а для ускорения реформы власти стали запугивать граждан отключением от света и воды.

Остается надеяться, что правительство и акиматы нивелируют наиболее острые противоречия – прежде всего, очевидный рост тарифов. Тяжелейшие сомнения возникают и относительно реальной возможности ОСИ обеспечить бесперебойное обслуживание домов и подачу коммунальных услуг. Кроме того, хотелось бы понять, почему в условиях резкого повышения градуса социальной напряженности попытку обкатать на населении очередной авантюристический эксперимент не предотвратили раньше.

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора